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オフィスビル市場において、中・小規模ビル、表通りに面していないビル、築年数がある程度経過しているビルなど、賃料を引き上げてもなかなかテナントが決まらない状況がバブル崩壊以降続いています。しかし、住居への需要は、関東圏では都心居住志向が顕著になってきている他、SOHO型のオフィスビルへの要望も高まってきています。
そこで、テナント募集のオフィスビルを賃貸マンションなどの居住施設に「コンバージョン（用途転換）」して、賃貸住宅として入居者様を募集する、これがコンバージョンです。
解体費がかからず、建替えと比べて短い工期と費用で不動産の価値を高めることができることから、資産運用の新しい形態として注目されています。
オフィスビルのコンバージョンを行うには、具体的には、法的規制・建築技術観点のクリア、事業の適性・客観性の裏づけが検証され、さらに資金調達にメドがついてはじめてコンバージョンの工事に着手することになります。

• 建替えの半分程度のコスト及び工事期間で新しい用途の収益ビルに再生できる。
• 欧米ではすでに都市の空洞化対策として政策的にも取り組まれている。
• レントギャップ（オフィスよりも住宅の方が賃料が高い）エリアに特に有効である。

• 減損会計の2005年度実施に向け稼動していない賃貸資産の処分・見直しが急務である。
• REIT等の投資家マネーが利回りの高さに注目しており、資金も大きくなってきている。
• 大規模なハイグレード業務ビルが大量に供給され、入居中のテナントを吸収している。(2003年問題)
• 団塊世代の退職で業務床3700平方メール減少するといわれている。(2010年問題)
• 都心居住の利点がより認識されると同時に、自治体でも居住を推進する政策ができた。