ワンポイント解説

プロパティマネジメントをめぐるワンポイント解説

不動産を取り巻く状況は昨今極めて変化しており、まさに不動産変革の時代を迎えています。従来、極めてドメスティック(国内的)で旧態依然とした不動産投資マーケットにおいて、外資系の不動産投資運用会社の国内参入を端緒として、日本でも不動産の「証券化」「金融化」が急速に進展しています。 なぜ今「プロパティマネジメント」が重要なのか、ご説明します。

「キャピタルゲイン」から「インカムゲイン」の時代へ

不動産の価値を、バブル期以前の土地自体の価格が右肩上がりに上昇する時代の様に、単なる土地の値上がり益=「キャピタルゲイン」をベースにして判断するのではなく、建物から生み出される、現在から将来にわたる継続的な賃料収入=「インカムゲイン」をベースにして判断する時代が到来しました。

不動産が生み出す収益にシフトする価値基準

不動産の持つ真のポテンシャリティによって、その価値を判断しようという考え方で、不動産鑑定評価の際も一義的には収益還元法(物件からの収益性に着目した鑑定手法)の適用が求められています。

「メンテナンス」から「戦略的プロパティマネジメント」の時代へ

不動産の所有者(オリジネーター)は、安穏とした姿勢で、ただ従来型の賃貸管理・メンテナンスを行っていれば良い時代ではなくなりました。

広範な知識と経験・柔軟なアイディアが必要

賃貸借契約締結から入居者様管理、建物設備管理という従来型の賃貸管理だけでなく、効果的な入居者様募集(リーシング)から始まり、戦略的な修繕計画の立案と実施(コンストラクションマネジメント:CM)、定期的な設備改修など建物付加価値の維持(ファシリティマネジメント:FM)は勿論のこと、あらゆる面で入居者様を満足させ(テナントサービス)、入居者様の流出を未然に防ぐ方策の実践(テナントリテンション)等、「戦略的なプロパティマネジメント」を積極的に進める必要があり、このためには広範な知識と経験・柔軟なアイディアが必要となります。

「個別の家主」から「多数の不動産投資家」へ

不動産証券化および金融化の流れのなかで、ひとつの事業法人ないしは個人=「個別の家主」が単体で不動産投資を行う時代から、機関投資家から個人に至るまで「多数の不動産投資家」が株式や債券等に比肩する金融投資商品のひとつとして、証券というかたちで不動産投資に参加できる時代となりました。

活発化する不動産市場、更に柔軟性が求められています

市場金利が低位にとどまっている昨今、相対的に収益性の高い不動産投資ファンドや日本版不動産投資信託(J-REIT)に投資マネーが流入しており、不動産投資は今までになく活発化し、広がりを見せています。

「所有と経営の一体」から「所有と経営の分離」の時代へ

高度化した賃貸居住用不動産からのキャッシュフローおよび投資収益を最大化するためには様々な専門知識やノウハウが要求され、不動産の所有者(オリジネーター)自らの手で戦略的な経営を行うこと、すなわち「所有と経営の一体」は、今や極めて難しくなってきています。

良質なパートナー選びが、不動産経営成功のカギに

経営(=マネジメント)は、経営代行者である専門家、すなわち不動産の総括管理・投資対象の選定はアセットマネージャー(AM)に、収益最大化を目指すための個別物件の運営管理はプロパティマネージャー(PM)に任せる、という「所有と経営の分離」が急務になって参りました。この際、所有者(オリジネーター)と同様の視点に立って積極的に行動・提案できるマネージャーの選定がポイントとなります。

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